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Questions fréquentes

Rédaction des factures & travail immobilier

 I-         Mentions légales

            Contenu des factures en TVA

Les assujettis à la TVA doivent établir, pour les livraisons de biens et prestations de services qu’ils effectuent, des factures. Ce document va permettre à l’administration de déterminer les montants dus.

 Pour pouvoir récupérer la TVA qui leur est portée en compte, les assujettis doivent également disposer d’une facture de leur cocontractant, qui sert à l’administration à vérifier la réalité des déductions demandées.

 Un document mal établi peut amener l’administration de la TVA à refuser la déduction de la TVA qui est demandée. La facture est donc un document très important à vérifier, et devrait toujours être contrôlée à sa réception.

 Une facture doit en règle générale comprendre les mentions suivantes :

 1.       Mentions relatives aux contractants : 

o         La date de délivrance de la facture

o         Un numéro séquentiel, qui identifiera la facture de manière unique

o         Le nom du fournisseur

o         L’adresse du fournisseur

o         Son numéro d’identification à la TVA

o         Le nom du client

o         L’adresse du client

o         Le numéro d’identification à la TVA du client

 2.       Mentions relatives à l’opération effectuée

o              La date à laquelle l’opération a été effectuée

o              Les informations nécessaires pour déterminer le type d’opération effectué et le taux de TVA applicable

o              Pour chaque taux de TVA, la base d’imposition à la TVA, ainsi que le prix unitaire hors taxe

o              La mention des escomptes, rabais et ristournes accordés

o              L’indication du taux de la TVA

o              L’indication du montant total de la TVA due

 3.       Mentions spéciales 

o      Dans le cas où la TVA n’est pas portée en compte (cocontractant, exportation, intracommunautaire, etc…), la facture doit faire une référence expresse à la disposition légale qui  permet de ne pas facturer la TVA

o       Si d’autres factures ont été délivrées pour la même opération (acomptes, rectifications), la facture doit faire une référence expresse à ces autres documents.

Toute facture délivrée doit être établie en double exemplaire, et le double de la facture doit être conservé par l’assujetti TVA. En cas de délivrance d’une copie de facture, la mention « duplicata » doit apparaître clairement.

Depuis 2004, le cocontractant peut établir lui même la facture, au nom et pour le compte de l’assujetti qui effectue l’opération, pour autant que les parties aient convenu au préalable d’appliquer le procédé, que chaque facture fasse l’objet d’une procédure d’acceptation explicite par l’assujetti, et que le cocontractant établisse un double, qui doit être conservé par l’assujetti.

Depuis 2004 également, les factures envoyées par voie électronique sont acceptées par l’administration de la TVA, pour autant que la procédure informatique utilisée permette de garantir l’origine des données. Il faut donc un certificat ou une signature électronique cryptée.

II-   Application de la TVA

1-    Définition du travail immobilier (art.19 Code TVA) :

« il y a lieu d'entendre par travail immobilier :

-         tout travail de construction,

-         de transformation,

-         d'achèvement,

-         d'aménagement,

-         de réparation,

-         d'entretien,

-         de nettoyage

-         et de démolition

… de tout ou partie d'un immeuble par nature,

-    ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d'un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature »

 

2-    Facturation :

En matière de TVA, les mesures tendant à assurer le paiement de la taxe prévoient une particularité lorsqu’il s’agit d’un travail immobilier.

En vertu de l’art.20 de l’Arrêté Royal N°1 du Code TVA, c’est le cocontractant de l’assujetti établi en Belgique qui sera redevable de la taxe due pour autant qu’il soit lui même assujetti et tenu au dépôt d’une déclaration TVA.

Sont visés par l’Art.20 AR1 :
 

1)      tout travail immobilier au sens de l'article 19 § 2, du Code TVA

2)      Sont également visés, dans la mesure où ils ne sont pas des travaux immobiliers:

1° toute opération comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment :

a) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de chauffage central ou de climatisation, en ce compris les brûleurs, réservoirs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière ou aux radiateurs;

b) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation sanitaire d'un bâtiment et, plus généralement, de tous appareils fixes pour usages sanitaires ou hygiéniques branchés sur une conduite d'eau ou d'égout;

c) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation électrique d'un bâtiment, à l'exclusion des appareils d'éclairage et des lampes;

d) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de sonnerie électrique, d'une installation de détection d'incendie et de protection contre le vol, d'une installation de téléphonie intérieure;

e) d'armoires de rangement, éviers, armoires-éviers et sous-éviers, armoires-lavabos et sous-lavabos, hottes, ventilateurs et aérateurs équipant une cuisine ou une salle de bains;

f) de volets, persiennes et stores placés à l'extérieur du bâtiment;

2° toute opération comportant à la fois la fourniture et le placement dans un bâtiment de revêtements de mur ou de sol, qu'il y ait fixation au bâtiment ou que le placement ne nécessite qu'un simple découpage, sur place, aux dimensions de la surface à recouvrir;

3° tout travail de fixation, de placement, de réparation, d'entretien et de nettoyage des biens visés au 1° ou 2° ci-avant.

Est aussi visée la mise à disposition de personnel en vue de l'exécution d'un travail immobilier ou d'une des opérations visées au 1°, 2° ou 3° ci-avant.

Le fait que ce soit le cocontractant qui soit redevable de la TVA oblige la rédaction de la facture sans reprendre le taux et le montant de la taxe due, mais en y portant la mention "Taxe à acquitter par le cocontractant, arrêté royal n° 1, art. 20 " ou toute autre mention équivalente.

De cette manière, le cocontractant reprendra la taxe due en raison de ces opérations dans la déclaration relative à la période au cours de laquelle la taxe est due.

3-      Application pratique

1)      Facture de travail immobilier délivrée à un non assujetti :

 Ø     Pas de N° de TVA du client à reprendre (car il n’en possède pas)

 Ø Le taux de TVA sera de 6% (pour autant que les conditions du taux réduit soient réunies) ou de 21 % (si les conditions du taux réduit ne sont pas réunies)

 Ø Et donc le montant de la TVA sera repris sur la facture

2)      Facture de travail immobilier délivrée à un assujetti :

 o Sur un  immeuble destiné 100% à un usage professionnel :

Ø   Le N° de TVA du client doit être repris

Ø  La mention «  Taxe  à acquitter par le cocontractant – Arrêté royal n°1, art.20 » doit être reprise

Ø  La facture ne reprendra donc ni le taux ni le montant de taxe due

  o Sur un immeuble à usage mixte soit destiné partiellement à l’usage privé et partiellement à l’usage professionnel :

Ø  Soit deux  factures sont établies. Une concernant les travaux sur la partie privée (cf point 1) et une autre concernant les travaux sur la partie professionnelle (cf point 2)

Ø  Soit une seule facture est établie :

 o    Sans mention de taux ni de montant de la TVA. Le client reprendra le taux de 6 % dans sa déclaration TVA si la partie privée de l’habitation est prépondérante

o    Sans mention de taux ni de montant de la TVA mais avec une ventilation du coût des travaux entre partie    privée et professionnelle.  Le client reprendra, dans sa déclaration
TVA,  le taux réduit de 6% sur la partie privée et le taux de 21% sur la partie professionnelle

4-     Conditions du taux réduit de 6% (Art.1erbis de l’A.R. n°20)

CONSTRUCTION

-         Taux réduit de 6% applicable aux constructions, démolition, reconstruction (AR 09/12/2009, mesure temporaire jusqu’au 31/12/2010)

-     Condition : la demande de permis de bâtir doit avoir été introduite le 31 mars 2010 au plus tard.

  • Construction neuve pour un montant maximal de 50.000 €

Taux réduit de 6% applicable pour la construction et pour la livraison d'un bâtiment d'habitation qui est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé durable du maître d'ouvrage ou de l'acquéreur qui y aura son domicile, et ce pour une tranche limitée des factures atteignant un montant total de maximum 50.000 €, hors TVA.

  • Démolition - reconstruction

Taux réduit de 6% applicable à la reconstruction d'une nouvelle habitation après démolition d'un ancien bâtiment. Concerne  tout  logement reconstruit situé sur le territoire belge.
 

  • Construction de logements sociaux - secteur public

Bénéfice du taux réduit de 6% pour la construction de nouveaux logements sociaux initiée par d'autres organismes publics.
 

RENOVATION DE LOGEMENT

-         Taux réduit de 6% pour les bâtiments d’habitation d’au moins 5 ans et de moins de 15 ans (mesure temporaire prolongation jusqu’au 31/12/2010) 

-         Taux réduit de 6% pour les bâtiments d’habitation d’au moins 15 ans ainsi que pour les établissements d’hébergement et les logements privés pour handicapés (mesure permanente)
 

1)      Personnes pouvant bénéficier du taux réduit

Consommateurs finals :

       A) La personne :

a)      Détenant un droit réel (propriétaire, usufruitier,…)

b)      Détenant un droit de jouissance (notamment le locataire) sur l’habitation

       B) Les personnes de droit public ou de droit privé qui gèrent :

a)      Des établissements d’hébergement pour personnes âgées reconnus  par l’autorité compétente

b)      Des internats annexés aux établissements scolaires ou universitaires ou qui en dépendent

c)      Des homes de la protection de la protection de la jeunesse et des structures résidentielles qui hébergent de manière durable des mineurs d’âge, en séjour de jour et de nuit, et qui sont reconnus par l’autorité compétente

d)      Des maisons d’accueil qui hébergent en séjour de jour et de nuit des sans-abri et des personnes en difficulté et qui sont reconnues par l’autorité compétente

2)   Conditions pour bénéficier du taux réduit

1° Le bâtiment d’habitation doit, après l’exécution des travaux, être utilisé comme logement privé ou pour l’hébergement des personnes visées sous le point B.

A)       Pour les immeubles d’habitations

Maisons d’habitation

·        Exclusivement affectés au logement privé : taux de 6%

·        Affectés à un usage mixte :

o   Si l’affectation privée est dominante (> 50%) et pour autant que les opérations immobilières soient effectuées à l’ensemble du bâtiment, le taux de 6% est appliqué uniformément

o   Si l’affectation privée n’est pas dominante (< 50%) :

§  Le taux de 21% est appliqué aux opérations immobilières qui se rapportent) la partie professionnelle

§  Le taux de 6% est appliqué sur les opérations immobilières portant sur la partie privée

Immeubles à appartement

Le taux de TVA à appliquer sera fonction de l’affectation donnée à chaque appartement :

·        Les opérations immobilières sont effectuées aux parties privatives de l’immeuble (cf maisons d’habitation)

·        Les opérations immobilières sont effectuées aux parties communes de l’immeuble, chaque copropriétaire en supportant le coût en fonction de sa quotité indivise dans les parties communes : le taux de la taxe due sur la part de chacun dépend de la destination qu’il a donnée à son appartement

B)      Pour les établissements d’hébergement

·        Dont tous les locaux sont utilisés pour l’hébergement de personnes âgées, d’élèves, d’étudiants, de mineurs d’âge, de sans-abri et de personnes en difficulté : taux de 6%

·        Dont, en plus des locaux destinés à l’hébergement des personnes visées, des locaux sont également utilisés à d’autres fins :

o   Taux de 6% pour les locaux destinés à l’hébergement des personnes visées

o   Taux de 21% pour les locaux utilisés à des fins étrangères à l’hébergement (par exemple : salle de cours et auditoires d’écoles et d’universités, ateliers protégés pour handicapés, etc)

2° Les travaux doivent être effectués à un bâtiment d’habitation et aux établissements d’hébergement occupés depuis au moins 5 ans et depuis moins de 15 ans (mesure transitoire) ou d’au moins 15 ans (mesure permanente)

3°  Les travaux doivent consister en des opérations immobilières (voir point 3  ci-après)

4°  Les travaux doivent être fournis et facturés à un consommateur final par un entrepreneur enregistré (au moment de la conclusion du contrat d’entreprise). Le N° de TVA ainsi que le code d’enregistrement doit figurer sur tous les documents commerciaux et pièces fiscales délivrés par l’entrepreneur au client.

3)      Opérations visées

     Pour autant que les 4 conditions soient remplies, le taux réduit peut être appliqué sur les opérations immobilières suivantes.

    Sont visées les opérations immobilières suivantes :

a)      Travail immobilier proprement dit consistant en : 

·        La transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation, l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un immeuble par nature

·        Toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble de manière telle que ce bien meuble deviennes immeuble par nature

 

b)      Toute opération, comportant à la fois la fourniture et la fixation au bâtiment :

·        De tout ou partie des éléments constitutifs d’une :

o   Installation de chauffage central ou de climatisation, en ce compris les brûleurs, réservoirs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière ou aux radiateurs (exclues les chaudières collectives placées dans les immeubles à appartement)

o   Installation sanitaire de bâtiment et, plus généralement de tous appareils fixes pour usage sanitaires ou hygiéniques branchés sur une conduite d’eau ou d’égout

o   Installation électrique de bâtiments, à l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes

o   Installation de sonnerie électrique, d’une installation de détection d’incendie et de protection contre le vol, d’une installation de téléphonie intérieure

·        D’armoires de rangement, éviers, armoires-éviers et sous-éviers, armoires-lavabos et sous-lavabos, hottes, ventilateurs et aérateurs équipant une cuisine ou une salle de bain

    ·        De volets, persiennes et stores placés à l’extérieur du bâtiment

 c)      Toute opération, comportant à la fois la fourniture et la fixation au bâtiment

·        De revêtements de mur ou de sol, qu’il y ait fixation au bâtiment ou que le placement ne nécessite qu’un simple découpage, sur place, aux dimensions de la surface à recouvrir

 d)      Tout travail de fixation, de placement, de réparation et d’entretien, à l’exclusion du nettoyage des biens visés au point b et c